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物業管理行業發展趨勢與新技術應用

來源:世聯君匯作者:admin瀏覽數:305
  在利好政策、技術進步、消費升級和資本四輛馬車的并駕齊驅下,物管行業面臨著難得的發展機遇。其中,新技術的應有又對傳統的物業管理產生正向作用,使物業管理服務的標準化難度下降,更有利于傳統行業集中度的提升。
  01
  物管行業的發展趨勢及機遇
  目前,物業管理行業在市場發展的帶動下,正在經歷屬于行業自身的重大變革。與高新技術深度融合后的物業服務企業做強后走向全國,通過投資并購行為擴大市場份額,并最終回歸服務本質,形成政府、企業、業主多方共贏局面。
中國物業管理行業發展邏輯
中國物業管理行業發展邏輯概述
  互聯網、移動互聯網、大數據等高新技術與行業的深度融合,物業服務企業逐步打破地域界限走向全國化,部分具備相當規模和品牌影響力、有較強資源整合能力且在移動互聯網應用方面較為成熟的優秀物業服務企業,受到資本市場的密切關注。
  通過兼并收購不斷擴大市場份額,促進行業集中度迅速提升,淘汰落后企業,實現了行業跨越式發展。
  最終回歸物業服務本質,達成多方共贏,使物業達到保值增值的效果。優秀的物業服務企業協助政府改善人民的生活、構建和諧社會,幫助企業增強盈利能力,實際上,現在物業服務對于房價已經能產生10%—20%的影響了在其他條件相差不多的情況下,物管好的小區或樓盤,房價普遍比不好的高10%到20%。同時,讓業主享受到更加優質的服務更舒適的生活。
  行業機遇-驅動因素
  政策驅動,技術進步,消費升級成為物業管理發展的驅動因素,而資本則是助推器。
  1.政策驅動
  國家發改委關于放開部分服務價格意見的通知
  財政部民政部:關于印發《中央財政支持居家和社區養老服務改革試點補助資金管理辦法》的通知
  國家稅務總局:關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知
  2.技術進步
  互聯網
  大數據
  移動互聯網
  物流服務
  電子商務
  3.消費升級
  到2020年消費市場規模仍將擴大50%,約2.3萬億美元,總市場規模將會達到6.5萬億,為行業提供利好基礎。
  富裕階層家庭單位消費意愿較強,這部分消費人群為改善居住環境將成為成為未來重要發展趨勢。
  中國物業管理行業將會呈現四大發展趨勢
  1.專業化
  物業資產管理商以物業資產管理為主,包括咨詢、租賃、銷售、并購、招商等,兼顧部分日常運營物業服務。
  物業運營管理商以制定物業管理方案,組織調度專業服務商提供相應服務為主。
  物業專業服務提供商專注在專業的外包服務,例如設備維修、園林綠化等,不直接托管樓盤。
  從物業領域業態分:寫字樓、住宅、公共建設與設施等。
  2.多元化
  服務的多元化一方面體現為面向地產運營環節的服務橫向延展,在“四保一服務”的基礎服務以外,企業可拓展家裝、房屋經紀、家政、財務運營管理、樓宇招商、市場營銷管理等多元化服務;另一方面則體現為從運營環節向投資拓展、設計、建設、銷售等地產產業鏈上游環節延伸,提供相配套的服務。
  3.定制化
  服務標準的定制化能夠為收費價格的調整提供充足依據,推進定價的市場化,同時也能夠提升服務定價的透明度,減少物業公司和業主之間的潛在糾紛。
  4.智能化
  主要體現在新技術應用方面,物業行業智能化的基礎是數據積累整合,沉淀人流、物流、商流等相關數據,未來可基于數據提升管理效率,探索業務創新機會。大數據、互聯網、移動互聯網、電子商務、物流技術等運用也推動著行業的發展。
  行業趨勢-典型代表
  彩生活和萬科物業作為不同發展模式的典型代表,其發展模式迥異,代表的是物業管理鏈條上的兩個極端,前者做平臺;而后者,則專注與物業服務。但都具有借鑒意義。
  營收方面,2016年底萬科物業的營收為42.6億元,同比增長43.42%,增速高于集團整體 。2016年,彩生活的收入由2015年的8.276億元增加62.2%至13.42億元,其中物業管理的收入為10.59億元,工程服務為1.26億元,增值服務為1.48億元,同比增幅分別為81%、-7%、48%,增值服務占總營收的比例有所增加 。
  物管面積方面,萬科物業的合同管理面積已超過3.56億平方米。在管面積約2.1億平方米。并且通過接管舊物業項目并改造,2017年一季度外部新拓展項目規模首次超出“萬地盤”。僅僅用26個月就超越了過去26年的積累。彩生活管理面積達到3.2億平方米 2016簽約的物管面積已達到3.95億平方米,加上平臺輸出即小股操盤的物管面積,其累計管理的物業面積高達7.69億平方米 。
  物業服務特征方面,萬科為業主提供更加豐富的社區服務,打造一條連接傳統住宅服務、商寫服務、基于樓宇的增值業務服務、基于生活配套的增值業務服務的“萬物生長”生態鏈條。而彩生活則于2014年6月率先在港交所上市,成為國內物業公司上市的第一股,主張通過互聯網手段革新管理手段,通過培育高毛利率的增值服務挖掘利潤空間。
  未來戰略及發展方向方面:萬科為業主提供更加豐富的社區服務,打造一條連接傳統住宅服務、商寫服務、基于樓宇的增值業務服務、基于生活配套的增值業務服務的“萬物生長”生態鏈條。彩生活以平臺輸出為主,不再進行大型并購。
  物業服務宗旨方面,萬科強調資產保值增值 ,彩生活強調線上線下融合提供增值服務 。
  02
  新技術的應用
  新技術的應有又對傳統的物業管理產生正向作用,使物業管理服務的標準化難度下降,更有利于傳統行業集中度的提升。
  傳統的物業管理行業,是單純的服務購買交易,依托房地作為服務媒介,向購買或租借使用權的客戶提供維護不動產使用狀態的服務
  智能社區平臺的出現是物業管理行業前進發展的助推劑,增加物業公司收入來源,降低傳統物業管理的成本,降低并購拓展的成本及難度,有利于行業集中度的提升。
  “社區O2O”業務圍繞著住宅類社區這一家庭消費端口,嫁接其他消費服務。
  新技術的應用-智能社區
  智能居住社區物業服務平臺具有存量改善和增量服務兩大價值。
  存量改善價值:
  1.改善基礎服務
  物業服務企業通過硬件設備智能化升級,降低安保人力成本;通過移動互聯網技術進行集中管控,減少管理層級,優化區域資源,在降低成本的同時提升物業服務效率;通過對員工工作流程,工作效果管控及評價的標準華,使服務質量可控、可管、可優化、可評價,在強化了企業市場軟實力、鍛造其核心競爭力的同時,促進了行業整體服務水平的升級。
  2.平臺管理輸出
  物業企業通過對外輸出技術平臺運行模式,越過企業并購所面臨的人力資源與企業文化難以整合的風險,為物業服務企業、商家和業主等提供一個合作共贏的社區平臺,以形成物業服務企業全方位的主動對外開放格局。
  3.物業管理扁平化
  對設施設備進行數據化,信息化處理,實現遠程監控和故障診斷;通過移動中端APP對收費系統、訪客系統、停車系統進行統一集中管理,使服務更加高效、更加人性化。
  增量服務價值:拓展服務范圍
  融合以大數據、云計算等為核心的移動互聯網技術,形成社區管理互動平臺,圍繞業主生活服務鏈與第三方形成互補關系,提升業主多樣化需求與服務的匹配度,讓業主足不出戶可享受到居家購物、養老、教育、健康、商旅、文化等多種服務。
  新技術的應用-社區O2O
  開展社區O2O業務的企業類型主要有:社區周邊布點,擴大可交易產品種類,爭取實現從生產地到家庭的無縫對接,增加電商平臺的產品銷售規模的電商平臺;建立專屬商品采購渠道、借助原有物流網絡實現消費者和商品的直接對接的物流公司;通過線上平臺對接本地服務和客戶需求的本地服務O2O平臺;以第三方介入到社區做環境,整合商品銷售和服務資源,建立專屬渠道的第三方社區平臺;以物業服務平臺為切入點,搭建綜合服務平臺,整合社區周邊商業環境,本地服務與產品銷售的物業公司。
  各類型企業布局社區O2O業務的方式及優劣對比:
公司類型
優勢
劣勢
電商平臺
具備大部分商品的采購價格優勢,可以涵蓋生鮮水果等對于產品和物流要求較高的商品 。
社區周邊實體店或中轉物流點布局需求強,增加剛性成本支出的同時收益沖量難度大,業務增量邊際效果不明顯。
物流公司
物流渠道網絡發達,社區布點可根據物流數據擇優選擇,可拓展對于物流重度依賴的特殊產品 。
標準產品的銷售和服務推廣難度較大,拓展業務邊際成本高 。
本地服務O2O平臺
專注特定類型服務和商品的提供,在領域內具備服務平臺優勢,在具備基礎的服務流量后,可適當拓展高附加值的服務項目 。
橫向業務拓展難度較高,平臺相對類型相對固化,行業進入門檻低,拓展風險大 。
第三方社區平臺
業務開展速度快,可復制性強 。
門檻較低,客戶黏性較差,前期投入較高,回報不穩定。
物業管理公司
社區客戶黏性強,對于社區內及周邊環境整合能力強,與客戶交流頻率高,易建立品牌信任度,平臺搭建后可嫁接產品銷售及服務種類多,橫向拓展阻力較小。
服務半徑拓展需要伴隨物業管理范圍提升,速度慢,平臺認可度提升前專業形象不強,可替代性較高 。
  新技術應用的效益體現
物管企業2016年人員支出占總支出比重從56.79%下降到53.43%
物管企業2016年人員支出占總支出比重從56.79%下降到53.43%
與2015年相比,物管企業人均產值上升3.36個百分點
與2015年相比,物管企業人均產值上升3.36個百分點
  可見,企業使用更多的智能化設備,引入移動互聯等新技術改造業務形態,在提升服務質量的同時降低基礎服務對人力的大量占用,從而使人力成本比重顯著下降,人均績效(管理面積、產值)也都明顯增長。
  數據來源:艾瑞咨詢、廣發證券發展研究中心、中國指數研究院2017年物業服務百強研究報告等
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